Spremembe v izračunu neprofitnih najemnin: Kaj pričakujejo najemniki

Ljubljanski stanovanjski sklad je že obvestil najemnike o spremembah glede višine najemnin. Na republiškem stanovanjskem skladu pa novih izračunov še niso opravili. A jasno je, da bodo neprofitne najemnine višje. Novembra lani je bil namreč sprejet nov pravilnik, ki določa način in postopek izračuna neprofitne najemnine ter višino subvencije najemnine.

Javni stanovanjski skladi, občine in drugi akterji, ki oddajajo javna najemna stanovanja, morajo nove najemnine izračunati najkasneje do 1. aprila letos.

“Namen prilagoditve neprofitne najemnine je omogočiti vzdržno poslovanje stanovanjskih skladov ob hkratnem zagotavljanju dostopnosti stanovanj za širok krog najemnikov,” so ob sprejetju pravilnika za Žurnal24 pojasnili na ministrstvu za solidarno prihodnost. Neprofitne najemnine so trenutno predvsem pri starejših stanovanjih, ki predstavljajo večino javnega fonda, po mnenju ministrstva neustrezne. Obstoječe najemnine so v teh stanovanjih precej podcenjene, saj se vrtijo okoli treh do štirih evrov na kvadratni meter, kar ne omogoča stabilnega poslovanja skladom niti vzdrževanja obstoječega fonda. Ministrstvo kljub zvišanju zagotavlja, da bodo najemnine “še vedno zelo dostopne za večino najemnikov.”

Novi izračuni in faktorji

Letna neprofitna najemnina se po novem izračunava po formuli:

• stroški vzdrževanja x uporabna stanovanjska površina x 12 (mesecev) + skupna letna stopnja neprofitne najemnine x vrednost stanovanja.

Vrednost stanovanja pa se določi po enaki formuli kot do sedaj:

• vrednost stanovanja = število točk × vrednost točke × uporabna stanovanjska površina × vpliv velikosti stanovanja (korekcijski faktor) × lokacijski faktor.

Pri izračunu vrednosti stanovanj se spreminja vrednost vpliva lokacije, kar pomeni, da bo lokacijski faktor po novem v razponu od 1,05 do 1,3.

Ključna sprememba v izračunu neprofitne najemnine je izločitev stroška vzdrževanja iz letne stopnje neprofitne najemnine. Ta je zdaj določen nominalno na kvadratni meter uporabne stanovanjske površine glede na starost stanovanja. Določen je v višini od 0,4 evra na kvadratni meter za novejša stanovanja do 1,8 evra za stanovanja, starejša od 41 let. Vendar pa se bo starost stanovanja upoštevala šele od aprila 2027, do takrat pa je enaka za vsa stanovanja.

Od 1. aprila letos bo za vsa stanovanja veljala vrednost 0,4 evra na kvadratni meter. Aprila naslednje leto bo vrednost za stanovanja, starejša od 20 let, povišana na 0,8 evra, od aprila 2028 pa za stanovanja, starejša od 30 let, na 1,2 evra na kvadratni meter.

V Ljubljani najemnine višje za približno 13 odstotkov

Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana (JSS MOL) smo prosili, da za tri različna javna stanovanja izračunajo, koliko bo najemnina višja po 1. aprilu letos. V izbranih treh stanovanjih, velikih od 73 do 76 kvadratnih metrov, bodo neprofitne najemnine višje od 12 do skoraj 14 odstotkov oziroma od približno 53 do 57 evrov na mesec. Pri stanovanjih z manjšo kvadraturo bodo odstotki povišanj nižji.

Na JSS MOL so pri izračunu upoštevali strošek vzdrževanja 0,4 evra na kvadratni meter, novo vrednost točke, ki je bila s sklepom pred dnevi določena na ministrstvu za solidarno prihodnost, in nov lokacijski faktor. Vrednost točke so dvignili z 3,72 evra na 3,82 evra na kvadratni meter.

Republiški sklad izračunov še nima

Na republiškem stanovanjskem skladu novih izračunov po novi metodologiji še niso opravili. “Sklad bo nove izračune izvedel po uveljavitvi vseh potrebnih podlag in objavi ustreznih aktov, pri čemer je cilj, da se nova ureditev začne uporabljati s 1. 4. 2026, skladno z zakonodajo,” odgovarjajo. Pri tem ne bodo za vsa stanovanja izračunali najemnine po novem, temveč zgolj za tista, ki so opredeljena kot javna najemna stanovanja.

“Ko sklad pridobi ali zgradi nova stanovanja z javnimi viri, se ta uvrstijo med javna najemna stanovanja in se zanje oblikuje neprofitna najemnina, skladno z veljavno metodologijo,” pojasnjujejo. Zakon ne določa spremembe statusa za stanovanja, ki so se oddajala kot tržna najemna stanovanja oziroma po najemnini, oblikovani na podlagi dejanskih stroškov.

Ta stanovanja bo sklad še naprej uvrščal med tržna najemna stanovanja, “pri čemer se zanje najemnina še naprej oblikuje kot tržna oziroma prosto oblikovana najemnina.”

Za stanovanja, ki bodo opredeljena kot javna najemna stanovanja in bodo oddajana po neprofitni najemnini, pa po novem najemnin ne bodo več izračunali na podlagi dejanskih stroškov, temveč na podlagi nove metodologije.

Ali to zanje pomeni izpad prihodkov? “Morebitni finančni učinek je odvisen od konkretne strukture posameznega stanovanjskega fonda, vira financiranja ter višine najemnine,” odgovarjajo. Ob sprejemu novega pravilnika so prvi izračuni ministrstva za solidarno prihodnost pokazali, da se bodo neprofitne najemnine javnih najemnih stanovanj povišale zelo različno.

Spletno uredništvo Naša Ljubljana