Ustavno sodišče razveljavilo omejitve provizij na nepremičninskem trgu

Ustavno sodišče je sprejelo pomembno odločitev, ki vpliva na nepremičninski trg v Sloveniji. V ponedeljek, 29. septembra 2025, je sodišče razveljavilo določbe zakona, ki so omejevale zneske provizij za nepremičninske posrednike pri prodaji ali oddaji enostanovanjskih hiš in stanovanj fizičnim osebam.

Ustavno sodišče je razveljavilo 5. člen zakona o nepremičninskem posredovanju, ki je določal, da provizija za posredovanje ne sme presegati štirih odstotkov od pogodbene cene. Določbe so prav tako razglašale ničnost pogodb, sklenjenih v nasprotju s temi omejitvami.

Prejšnje odločitve in mnenje Sodišča EU

Leta 2023 je ustavno sodišče že razveljavilo podobne določbe za posle, ki niso vključevali fizičnih oseb, in je sprejelo v obravnavo tudi omejitve za posle s fizičnimi osebami. To se je zgodilo po prejemu mnenja Sodišča EU, ki je na začetku leta sklenilo, da omejitve niso v nasprotju s pravom EU, če niso diskriminatorne in so sorazmerne.

Pravica do svobodne gospodarske pobude

Sodišče je presodilo, da omejitev krši pravico nepremičninskih družb do svobodne gospodarske pobude. Pri preučevanju, ali je bil poseg nujen in sorazmeren za dosego ciljev, kot sta večja cenovna dostopnost stanovanj in preglednost cen, je sodišče ugotovilo, da ni dokazano, da je omejitev provizij nujna za doseganje teh ciljev. Prav tako ni bilo pojasnjeno, zakaj niso bili uvedeni drugi ukrepi, ki bi manj posegli v gospodarsko svobodo.

Odločitev sodišča in glasovanje

Ustavno sodišče je začelo postopek za oceno ustavnosti na pobudo družb Aeon nepremičnine in Stan nepremičnine ter na zahtevo državnega sveta. Končna odločitev je bila sprejeta s tesno večino pet proti štirim. Za razveljavitev so glasovali Rok Čeferin, Matej Accetto, Klemen Jaklič, Špelca Mežnar in Marko Šorli, proti pa Neža Kogovšek Šalamon, Katja Šugman Stubbs, Rajko Knez in Rok Svetlič.

Odločitev ustavnega sodišča odpira vprašanje, kako bo v prihodnje urejen trg nepremičninskih posredovanj v Sloveniji. Z razveljavitvijo omejitev provizij se postavlja vprašanje o morebitnih alternativnih ukrepih, ki bi lahko zagotovili cenovno dostopnost nepremičnin in preglednost cen, ne da bi posegali v gospodarsko svobodo nepremičninskih agencij.

Spletno uredništvo Naša Primorska