Cene stanovanj znova močno navzgor: Kdo si jih ob takšni rasti sploh še lahko privošči?

Cene slovenskih stanovanj in hiš ne kažejo znakov resnejšega umirjanja. V prvih treh mesecih letošnjega leta so bile stanovanjske nepremičnine za 9,3 odstotka dražje kot pred letom dni in za tri odstotke dražje kot ob koncu lanskega leta. Še bolj izstopajo posamezni deli trga: rabljena stanovanja so se v letu dni podražila za 10,7 odstotka, nove družinske hiše pa za 11,9 odstotka. Za odstotki se skrivajo zneski, zaradi katerih je nakup lastnega doma za vse več ljudi postal bistveno težji kot še pred petimi ali desetimi leti.

Če pogledamo nekoliko dlje v preteklost, postane razsežnost sprememb še očitnejša. Cene stanovanjskih nepremičnin so bile leta 2025 že za 109 odstotkov višje kot leta 2015, rast pa je prehitela rast razpoložljivega dohodka prebivalstva. Še leta 2015 je bilo treba za 60 kvadratnih metrov veliko stanovanje nameniti približno 5,2 letne povprečne plače, desetletje pozneje pa že 7,35. Lastno stanovanje je torej postajalo dražje tudi glede na to, koliko dejansko zaslužimo.

V letu dni za stanovanja več kot deset odstotkov več

Po najnovejših podatkih Statističnega urada so se stanovanjske nepremičnine v prvem četrtletju 2026 glede na zadnje tri mesece lanskega leta podražile za tri odstotke. Rabljena stanovanja so bila v treh mesecih dražja za 3,2 odstotka, rabljene hiše za 0,9 odstotka, nova stanovanja za 7,3 odstotka in nove družinske hiše za pet odstotkov.

Še izrazitejša je medletna primerjava. Nove družinske hiše so bile dražje za 11,9 odstotka, rabljena stanovanja za 10,7 odstotka, rabljene hiše za 9,1 odstotka in nova stanovanja za 6,2 odstotka. Med rabljenimi stanovanji je posebej izstopal Maribor, kjer so bile cene kar 17,5 odstotka višje kot pred letom dni. V Ljubljani je bila medletna rast precej nižja, 6,3-odstotna, vendar je treba upoštevati, da Ljubljana že izhaja iz daleč najvišje cenovne ravni v državi.

In trg kljub visokim cenam ni obstal. V prvih treh mesecih je bilo prodanih 2.512 rabljenih stanovanjskih nepremičnin v skupni vrednosti 474,7 milijona evrov. Samo v Mariboru je bilo sklenjenih 226 prodaj rabljenih stanovanj, četrtino več kot v predhodnem četrtletju.

V Ljubljani je 5.000 evrov za kvadrat postala realnost

Že podatki za leto 2025 so pokazali, kako daleč so prišle cene. Srednja cena rabljenega stanovanja je na ravni Slovenije prvič presegla 3.000 evrov za kvadratni meter, v Ljubljani pa se je povzpela čez mejo 5.000 evrov. Na nekaterih najbolj zaželenih lokacijah so bile dejanske prodajne cene še bistveno višje.

V prvi polovici leta 2025 je bilo najdražje rabljeno stanovanje v Sloveniji prodano v ljubljanskem Trnovem. Kupec je za približno 105 kvadratnih metrov uporabne površine, klet in dve parkirni mesti odštel 1,3 milijona evrov oziroma približno 12.300 evrov za kvadratni meter uporabne površine. Na Obali je najdražje stanovanje v Portorožu doseglo 850.000 evrov, v Luciji pa je bila majhna garsonjera prodana po preračunani ceni okoli 13.600 evrov na kvadratni meter uporabne površine. Pri slednjem gre zaradi zgolj približno 12 kvadratnih metrov uporabne površine seveda za skrajni primer, ne za reprezentativno tržno ceno.

Tudi pri novogradnjah so zneski, ki so bili še pred nekaj leti rezervirani za luksuzne nepremičnine, postali precej pogostejši. V prvi polovici leta 2025 se je večina novih stanovanj v Ljubljani prodajala približno med 5.500 in 7.000 evri za kvadratni meter, v Kopru med 4.500 in 6.000, v okolici Ljubljane med 4.000 in 5.500, v Kranju med 3.500 in 4.500, v Mariboru in Celju pa med 3.000 in 3.500 evri za kvadratni meter.

Tudi hiša v Ljubljani za pol milijona ni več posebnost

Podobna zgodba se odvija pri družinskih hišah. Na območju Kosez in Šiške se je leta 2025 večina hiš prodajala za od 490.000 do 880.000 evrov. Na območju Rožne doline, Trnovega, Bežigrajskega dvora in Spodnje Šiške je večina prodaj dosegala med 460.000 in 620.000 evrov. Celo na ljubljanskih območjih z najnižjimi cenami je bila srednja vrednost prodane hiše okoli 343.000 evrov.

GURS ugotavlja, da so samo od leta 2020 do 2025 cene stanovanj v Ljubljani kumulativno zrasle za približno 69 odstotkov, hiš pa za 60 odstotkov. Rast ni bila enkratni skok. Ljubljanska stanovanja so se leta 2021 podražila za 17 odstotkov, naslednje leto za dodatnih 14, po kratkem umirjanju pa so leta 2024 znova pridobila 13 odstotkov in leta 2025 še deset odstotkov.

Če je torej nekdo nakup odlagal v upanju, da bodo cene občutneje padle, se je v zadnjih letih pogosto zgodilo ravno nasprotno – ista vrsta nepremičnine mu je postajala vse manj dosegljiva.

Pred desetimi leti je bila slika povsem drugačna

Prav desetletna primerjava pokaže, kako močno se je spremenila predstava o tem, kaj je »normalna« cena stanovanja. Današnjih pet, šest ali celo sedem tisoč evrov za kvadratni meter v Ljubljani bi pred desetletjem zvenelo skoraj neverjetno. Danes pa takšne številke pri boljših lokacijah in novogradnjah niso več presenečenje.

Pri tem ni najpomembnejše, kdaj se je trg po prejšnji krizi obrnil in začel rasti, temveč rezultat desetletja podražitev. Po podatkih novega Nacionalnega stanovanjskega programa so bile stanovanjske nepremičnine leta 2025 109 odstotkov dražje kot leta 2015. To pomeni, da se je splošna raven cen v desetletju več kot podvojila.

Še bolj pomembna je primerjava s prihodki. Če bi cene nepremičnin rasle približno tako hitro kot plače, bi bila današnja visoka nominalna cena manj problematična. Toda uradni stanovanjski program ugotavlja, da je rast cen presegla rast razpoložljivega dohodka. Za 60 kvadratov smo leta 2015 potrebovali vrednost približno 5,2 letne povprečne plače, leta 2025 že 7,35.

Pet let je bilo dovolj za ogromen preskok

Tudi primerjava z obdobjem pred petimi leti ne prinaša veliko olajšanja. GURS ocenjuje, da so samo med letoma 2020 in 2025 ljubljanska stanovanja pridobila 69 odstotkov vrednosti, hiše pa 60 odstotkov. Pri tem je Ljubljana zanimiva prav zato, ker rast v tem obdobju niti ni bila najvišja v državi – izhajala je namreč že iz zelo visoke cenovne osnove.

To pomeni, da problem ni več omejen samo na prestolnico. Visoke cene so se razširile v okolico Ljubljane, na Obalo, Gorenjsko in v druga regionalna središča. Najnovejši podatki so posebej zgovorni za Maribor, kjer so se rabljena stanovanja v prvem četrtletju 2026 na medletni ravni podražila za 17,5 odstotka.

Za kupca, ki je pred petimi leti čakal na ugodnejši trenutek, to lahko pomeni več deset tisoč evrov razlike, pri dražjih nepremičninah pa tudi sto tisoč evrov in več.

Kdor ne more kupiti, mora na najemni trg – tam pa ni bistveno lažje

Logična alternativa lastništvu bi moral biti najem. Toda tudi zasebni najemni trg je pod velikim pritiskom. Državna analiza ugotavlja, da je kar okoli 67 odstotkov vseh oglaševanih stanovanj za najem skoncentriranih v Ljubljani, medtem ko je ponudba v drugih mestih bistveno skromnejša. Največ povpraševanja in ponudbe je pri manjših stanovanjih, predvsem garsonjerah in dvosobnih stanovanjih.

Povprečna oglaševana najemnina v Ljubljani je presegla 18 evrov za kvadratni meter. Pri 50 kvadratnih metrih to pomeni okoli 900 evrov mesečno, pri 60 kvadratih več kot 1.080 evrov in pri 70 kvadratih že več kot 1.260 evrov – brez elektrike, ogrevanja, vode, upravljanja, interneta in drugih življenjskih stroškov.

Ob tem država opozarja na pomembno razliko med oglaševanimi in dejansko sklenjenimi najemninami. Oglasne cene so pogosto občutno višje od najemnin, zabeleženih v uradni evidenci trga nepremičnin. Toda prav oglas je tisto, s čimer se sreča človek, ki stanovanje potrebuje danes in vstopa na trg na novo.

Kdo si potem stanovanje sploh še lahko privošči?

To postaja osrednje vprašanje slovenskega stanovanjskega trga. Lastnik nepremičnine, ki jo je kupil pred desetimi ali dvajsetimi leti, je zaradi rasti cen na papirju precej premožnejši. Povsem drugačen položaj pa ima mlad človek ali družina, ki na trg vstopa danes in nima stanovanja, ki bi ga lahko prodala, večje vsote prihrankov ali pomoči družine.

Podatek, da je za 60 kvadratnih metrov veliko stanovanje potrebnih že 7,35 povprečne letne plače, je še posebej zgovoren, saj govorimo o celotni vrednosti letnih plač, ne o denarju, ki ga gospodinjstvu po plačilu davkov in vseh življenjskih stroškov dejansko uspe privarčevati.

Za večino kupcev je zato pot do stanovanja povezana z dolgoročnim stanovanjskim posojilom. Tudi tu se dogajajo spremembe. Banka Slovenije ugotavlja, da je bil obseg novih stanovanjskih posojil leta 2025 zaradi nižjih obrestnih mer za več kot polovico večji kot leto prej, stanje stanovanjskih posojil pa je naraslo na 9,3 milijarde evrov.

Smo spet na poti proti nepremičninskemu zlomu?

Ob tako hitri rasti cen se primerjava s preteklimi nepremičninskimi krizami ponuja sama od sebe. Toda za zdaj podatki ne omogočajo zaključka, da Slovenijo čaka nov zlom. Banka Slovenije ocenjuje, da so stanovanjske nepremičnine precenjene, tveganje za finančno stabilnost zaradi nepremičninskega trga pa ocenjuje kot zmerno, čeprav se njegova tendenca povečuje.

Pomembna razlika je zadolženost gospodinjstev. Stanovanjska posojila predstavljajo okoli 17 odstotkov slovenskega BDP, kar je še vedno precej manj od povprečja evrskega območja. Delež gospodinjstev s hipotekarnim dolgom je po raziskavi Banke Slovenije okoli devetodstoten, kazalniki finančnega bremena zadolženih gospodinjstev pa so se v zadnji raziskavi celo izboljšali.

Hkrati trenutne cene niso posledica samo poceni denarja ali špekulativnega povpraševanja. GURS opozarja na presežno povpraševanje in nezadostno ponudbo, pomanjkanje zazidljivih zemljišč, dolgotrajne postopke umeščanja v prostor in pridobivanja gradbenih dovoljenj ter visoke stroške gradnje. Dokler je stanovanj premalo glede na število ljudi, ki jih želijo kupiti, obstaja pod cenami precej drugačna podlaga kot na trgu, kjer bi se gradilo preveč stanovanj, kupci pa bi jih množično kupovali z visokim dolgom.

To seveda ne pomeni, da cene ne morejo pasti. Gospodarska recesija, večja brezposelnost, izrazit skok obrestnih mer, kreditni šok ali nenaden padec povpraševanja bi lahko razmere spremenili. Prav tako Banka Slovenije opozarja, da se je precenjenost po nekaterih kazalnikih povečala. Toda visoke oziroma precenjene cene same po sebi še ne pomenijo, da je zlom tik pred vrati.

Morda večji problem od zloma postaja nekaj drugega

Najbolj neprijeten scenarij za kupce namreč sploh ni nujno dramatičen nepremičninski zlom. Lahko se zgodi nekaj precej manj spektakularnega, a za številne ljudi dolgoročno še bolj bolečega: da cene ostanejo visoke ali še naprej rastejo, medtem ko vedno več gospodinjstev izgublja možnost, da bi z lastnim dohodkom prišlo do primernega stanovanja.

V desetih letih so bile cene stanovanjskih nepremičnin višje za 109 odstotkov. Za 60 kvadratov danes potrebujemo vrednost več kot sedmih povprečnih letnih plač, najemnina za takšno stanovanje v Ljubljani pa je po povprečnih oglaševanih cenah že nad tisoč evri na mesec. To ni več samo vprašanje vrednosti nepremičnin, temveč vprašanje, kdo bo v prihodnosti sploh lahko postal njihov lastnik.

Država je prav zaradi naraščajoče nedostopnosti stanovanj v novem Nacionalnem stanovanjskem programu zastavila cilj zagotoviti 20.000 dostopnih stanovanj do leta 2035. Toda učinek takšne politike bo odvisen od tega, koliko stanovanj bo dejansko zgrajenih, kje bodo stala in kako hitro bodo prišla na trg.

Če se bo razkorak med cenami nepremičnin in dohodki še naprej povečeval, vprašanje čez nekaj let morda ne bo več samo, ali bo trg doživel nov zlom. Veliko bolj neprijetno vprašanje je, ali bomo ustvarili trg, na katerem bo lastno stanovanje brez podedovane nepremičnine, družinske pomoči ali zelo visokega dohodka za velik del nove generacije postalo praktično nedosegljivo.

Spletno uredništvo