Stanovanja dražja, krediti se znova obračajo navzgor: Kdo si sploh še lahko privošči svoj dom?

Cene stanovanj v Sloveniji še naprej rastejo, po obdobju cenejšega zadolževanja pa se je obrnila tudi smer obrestnih mer stanovanjskih kreditov. Zadnji podatki kažejo skoraj neverjetno kombinacijo: stanovanjske nepremičnine so bile v drugem četrtletju letos za 9,1 odstotka dražje kot leto prej, julijska povprečna obrestna mera za nova stanovanjska posojila pa se je povzpela na 3,2 odstotka. Povprečna neto plača medtem znaša 1.695 evrov.

Kaj te številke pomenijo za nekoga, ki danes prvič stopa na stanovanjski trg? Izračun pokaže, da je za posameznika s povprečno plačo nakup običajnega stanovanja v dražjih delih Slovenije brez velikega lastnega vložka že zelo težko dosegljiv.

Slovenski nepremičninski trg se kljub visokim cenam še ni ustavil. Po zadnjih podatkih Statističnega urada so bile stanovanjske nepremičnine v drugem četrtletju 2026 še za 3 odstotke dražje kot v prvem četrtletju in za 9,1 odstotka dražje kot leto prej. Hkrati se je povečalo tudi število nekaterih transakcij; med drugim je bilo prodanih skoraj petino več rabljenih družinskih hiš kot četrtletje prej, v Ljubljani pa za desetino več rabljenih stanovanj.

To nadaljuje trend, ki traja že leta. Geodetska uprava je ob analizi leta 2025 ugotovila, da so cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah samo lani zrasle za 11 odstotkov, cene hiš pa za 10 odstotkov. Srednja cena rabljenega stanovanja je prvič presegla 3.000 evrov za kvadratni meter, v Ljubljani pa 5.000 evrov. GURS je ob tem neposredno opozoril, da se je kljub rasti zaposlenosti in realnih plač dostopnost stanovanj za pretežni del prebivalstva še naprej zmanjševala.

Zdaj se položaju pridružuje še en problem: krediti se po obdobju padanja obrestnih mer ponovno dražijo.

Obrat pri kreditih: julija že 3,2 odstotka

Banka Slovenije ugotavlja, da je po predhodnem zniževanju obrestnih mer v zadnjih mesecih prišlo do obrata navzgor. Junija je povprečna obrestna mera za nova stanovanjska posojila znašala 3,1 odstotka, julija pa že 3,2 odstotka. Banka Slovenije spremembo povezuje tudi s spremenjenimi pričakovanji glede denarne politike in junijskim zvišanjem ključnih obrestnih mer Evropske centralne banke.

Zanimivo je, da Slovenci kljub temu še vedno najemajo veliko stanovanjskih kreditov. Medletna rast stanovanjskih posojil je julija znašala kar 9,7 odstotka, medtem ko je bila v območju evra približno 3-odstotna. Toda ankete bank že kažejo zmanjševanje povpraševanja po stanovanjskih posojilih, kar bi se po oceni Banke Slovenije lahko v prihodnjih mesecih pokazalo v umirjanju kreditne aktivnosti.

Razlog je razumljiv. Če hkrati raste cena stanovanja in cena denarja, ki si ga morate izposoditi za njegov nakup, kupec dobi dvojni udarec.

Povprečna neto plača je 1.695 evrov – koliko kredita sploh omogoča?

Julijska povprečna neto plača zaposlenega pri pravni osebi je znašala 1.695,34 evra, bruto pa 2.708,63 evra. Plače sicer rastejo: neto povprečje je bilo nominalno za 7,5 odstotka višje kot julija lani. Toda cene nepremičnin so v drugem četrtletju medletno zrasle za 9,1 odstotka.

Povprečna plača pa še ne pomeni, da lahko polovico ali dve tretjini svojega dohodka preprosto namenimo banki.

Banka Slovenije določa, da razmerje med stroškom odplačevanja celotnega dolga in dohodkom kreditojemalca – tako imenovani DSTI – praviloma ne sme preseči 50 odstotkov. Poleg tega mora posamezniku po plačilu vseh kreditnih obrokov vsak mesec ostati najmanj 745 evrov, za vzdrževane družinske člane pa še dodatno predpisani zneski. Banke imajo sicer omejeno možnost izjem, vendar lahko z njimi odobrijo le določen delež stanovanjskih kreditov.

Pri posamezniku s povprečno neto plačo 1.695 evrov tako 50-odstotna meja pomeni približno 848 evrov mesečnih kreditnih obveznosti, če nima drugih kreditov ali leasingov.

Kaj lahko danes kupi s takšnim obrokom?

175.000 evrov kredita – skoraj 80.000 evrov samo za obresti

Če za ponazoritev uporabimo julijsko povprečno obrestno mero za nova stanovanjska posojila, torej 3,2 odstotka, dobimo precej nazorne številke. Gre za poenostavljen informativni izračun anuitetnega kredita; dejanska ponudba banke je odvisna od efektivne obrestne mere, stroškov, zavarovanja, kreditne sposobnosti in drugih pogojev.

Kredit v višini 175.000 evrov za 25 let bi pri 3,2-odstotni obrestni meri pomenil mesečni obrok približno 848 evrov. To je praktično že celotna 50-odstotna meja pri današnji povprečni neto plači.

V 25 letih bi kreditojemalec banki plačal približno 254.500 evrov, od tega okoli 79.500 evrov nad izposojeno glavnico.

Če bi isti kredit raztegnil na 30 let, bi obrok padel na približno 757 evrov, vendar bi skupno plačilo naraslo na več kot 272.000 evrov. Daljša doba torej omogoči nižji mesečni obrok, toda končni račun je občutno višji.

In 175.000 evrov danes marsikje ne zadostuje niti za stanovanje, kakršnega si predstavlja povprečna mlada družina.

Stanovanje za 250.000 evrov? Najprej potrebujete okoli 50.000 evrov

Pri stanovanjskem kreditu obstaja še druga ovira, na katero se pri razpravah o dostopnosti stanovanj pogosto pozablja: lastna sredstva.

Banka Slovenije bankam za kredit za primarno nepremičnino priporoča, da razmerje med kreditom in vrednostjo nepremičnine oziroma LTV ne presega 80 odstotkov. Za druge stanovanjske nepremičnine je priporočilo strožje, 70 odstotkov. Gre za priporočilo in banke lahko od njega odstopijo, vendar morajo odstopanje dokumentirati in utemeljiti.

Pri stanovanju, vrednem 250.000 evrov, 80-odstotno financiranje pomeni 200.000 evrov kredita in približno 50.000 evrov lastnih sredstev.

In to še niso vsi stroški nakupa.

Pri kreditu 200.000 evrov za 25 let in 3,2-odstotni obrestni meri bi mesečni obrok znašal približno 969 evrov. V celotnem obdobju bi kreditojemalec plačal približno 290.800 evrov oziroma okoli 90.800 evrov več od izposojenega zneska.

Posameznik s povprečno neto plačo takšnega kredita ob običajnih omejitvah Banke Slovenije praviloma ne bi mogel dobiti sam, saj bi že sam obrok presegal polovico njegovega mesečnega neto dohodka.

Pri 300.000 evrih postane matematika še težja

Če stanovanje stane 300.000 evrov in ima kupec 20 odstotkov lastnih sredstev, mora najprej zagotoviti okoli 60.000 evrov, nato pa potrebuje 240.000 evrov kredita.

Pri 3,2-odstotni obrestni meri in 25-letni dobi bi mesečni obrok znašal približno 1.163 evrov. Banki bi v 25 letih vrnil skoraj 349.000 evrov oziroma približno 109.000 evrov več od glavnice.

Če bi 240.000 evrov raztegnil na 30 let, bi obrok padel na približno 1.038 evrov, toda skupno plačilo bi naraslo na približno 374.000 evrov.

To zelo dobro pokaže, zakaj je danes za posameznika nakup težaven tudi takrat, ko ima razmeroma dobro plačo.

Problem ni samo mesečni obrok. Najprej mora zbrati več deset tisoč evrov za lastno udeležbo, nato pa mora imeti dovolj visok dohodek, da prestane bančni izračun kreditne sposobnosti.

Ljubljana: že 60 kvadratov lahko pomeni 300.000 evrov ali več

Posebej izrazit je problem v Ljubljani. GURS je za leto 2025 ugotovil, da je srednja cena rabljenega stanovanja v prestolnici prvič presegla 5.000 evrov za kvadratni meter. Večina stanovanj na številnih ljubljanskih območjih se je prodajala približno med 4.200 in 5.800 evri za kvadratni meter.

Že pri 5.000 evrih za kvadratni meter 60 kvadratnih metrov veliko rabljeno stanovanje pomeni približno 300.000 evrov.

Pri novogradnjah so številke še višje. GURS je za leto 2025 ugotovil, da so se cene večine takrat vseljivih novih stanovanj v Ljubljani začele pri približno 7.000 evrih za kvadratni meter z DDV, brez garaž oziroma parkirnih mest. Najdražje novogradnje so presegale 10.000 evrov za kvadratni meter.

Pri 7.000 evrih za kvadratni meter je 60 kvadratov že 420.000 evrov, še preden prištejemo parkirno mesto.

Za gospodinjstvo brez podedovanega stanovanja, pomoči družine, prodaje druge nepremičnine ali velikega prihranka je zato vstop na takšen trg izredno zahteven.

Tudi pobeg iz Ljubljane ni več poceni rešitev

Dolgo je veljalo, da je rešitev preprosta: če si Ljubljane ne moreš privoščiti, kupiš stanovanje nekoliko dlje od mesta.

Toda tudi ta razlika se zmanjšuje.

Po zadnjih podrobnih podatkih GURS je bila že v prvi polovici leta 2025 srednja cena rabljenega stanovanja v severni okolici Ljubljane 3.900 evrov za kvadratni meter, v južni okolici pa 3.820 evrov. V Kranju je znašala 3.640 evrov.

Cene so bile nižje v Mariboru, kjer je srednja cena znašala 2.580 evrov za kvadratni meter, in Celju z 2.660 evri, vendar so tudi tam hitro rasle. Še posebej izrazito rast kažejo novejši statistični podatki: rabljena stanovanja v Mariboru so bila v prvem četrtletju 2026 kar 17,5 odstotka dražja kot leto prej.

Stanovanjska nedostopnost zato že dolgo ni več samo ljubljanski problem.

Par z dvema povprečnima plačama je v povsem drugačnem položaju

Izračun pokaže tudi nekaj drugega: današnji nepremičninski trg izrazito razlikuje med enim in dvema dohodkoma.

Dve povprečni julijski neto plači skupaj pomenita približno 3.391 evrov mesečnega dohodka. Takšno gospodinjstvo ima ob sicer enakih okoliščinah bistveno večjo kreditno sposobnost kot samski kupec, čeprav banka kreditno sposobnost posameznih kreditojemalcev presoja skladno s pravili Banke Slovenije in svojo kreditno politiko.

Kredit v višini 240.000 evrov, ki pri 25 letih in 3,2-odstotni obrestni meri pomeni približno 1.163 evrov mesečnega obroka, je za posameznika s povprečno plačo praktično zunaj običajne kreditne sposobnosti. Za par z dvema povprečnima plačama predstavlja približno tretjino skupnega neto dohodka.

Toda tudi tak par mora pri stanovanju za 300.000 evrov najprej nekje dobiti približno 60.000 evrov lastnih sredstev, če izhajamo iz priporočenega 80-odstotnega LTV.

In prav tu se začne ena največjih razlik med kupci: ne samo v višini plače, ampak v tem, ali nekdo že ima kapital.

Kdor začne iz nič, mora najprej prihraniti desetine tisočev

Predstavljajmo si mladega človeka, ki nima podedovane nepremičnine in mu starši ne morejo pomagati.

Če bi za polog potreboval 50.000 evrov in bi mu vsak mesec uspelo prihraniti zelo visokih 500 evrov, bi samo za ta znesek potreboval več kot osem let. Pri 300 evrih mesečnega varčevanja skoraj 14 let.

V tem času pa cene stanovanj ne stojijo.

Če nepremičnina, za katero varčuje, postaja dražja, raste tudi znesek lastnega kapitala, ki ga potrebuje. Prav zato lahko varčevalec dobi občutek, da kljub vsakemu privarčevanemu evru cilj ostaja enako oddaljen.

GURS je že za leto 2025 ugotovil, da je nadaljnja rast cen zmanjševala dostopnost stanovanj za pretežni del prebivalstva, letošnji statistični podatki pa za zdaj ne kažejo obrata: v drugem četrtletju so bile cene ponovno za 3 odstotke višje kot tri mesece prej.

Plače rastejo, vendar stanovanja znova bežijo hitreje

Na prvi pogled položaj ni povsem črn. Povprečna neto plača je bila julija medletno višja za 7,5 odstotka, realno – po upoštevanju inflacije – pa za 4,5 odstotka.

Toda stanovanjske nepremičnine so se v drugem četrtletju medletno podražile za 9,1 odstotka.

Obenem so se obrestne mere za nove stanovanjske kredite po prejšnjem zniževanju obrnile navzgor: junija 3,1 odstotka, julija 3,2 odstotka.

Kupec je tako ujet med tri številke: ceno stanovanja, višino svojega dohodka in ceno kredita. Če prva in tretja rasteta hitreje, mu višja plača ne pomaga toliko, kot bi pričakoval.

Kdo si torej danes še lahko privošči stanovanje?

Na to vprašanje ni mogoče odgovoriti z eno plačo ali enim zneskom, saj so razlike med Ljubljano, Mariborom, manjšimi mesti in podeželjem ogromne. Prav tako so pomembni starost kupca, število vzdrževanih članov, drugi krediti, velikost prihrankov in vrednost nepremičnine, ki jo kupuje.

Toda številke pokažejo zelo jasno ločnico.

Posameznik s povprečno slovensko plačo, ki nima večjih prihrankov ali drugega premoženja, danes zelo težko sam financira stanovanje v Ljubljani in drugih najdražjih območjih. Že kredit okoli 175.000 evrov za 25 let bi pri današnji povprečni obrestni meri njegov mesečni obrok približal 50 odstotkom povprečne neto plače.

Par z dvema povprečnima dohodkoma je v precej boljšem položaju, toda tudi zanj ostaja vprašanje začetnega kapitala. Pri nepremičnini za 300.000 evrov lahko 20-odstotna lastna udeležba pomeni 60.000 evrov.

Najlažje zato na trg vstopajo gospodinjstva z dvema stabilnima dohodkoma in že ustvarjenimi prihranki, kupci, ki lahko prodajo drugo nepremičnino, ter tisti, ki dobijo finančno pomoč družine ali del nepremičnine podedujejo.

Za nekoga, ki začne popolnoma iz nič, pa se je pot do lastnega doma v zadnjih letih občutno podaljšala.

Stanovanjski problem zato ni več samo vprašanje visokih cen

Pri razpravi o stanovanjih pogosto gledamo samo oglas: 250.000, 300.000 ali 400.000 evrov. Toda resnična dostopnost se pokaže šele, ko tej ceni dodamo kredit.

Stanovanje za 250.000 evrov lahko pomeni 50.000 evrov lastnih sredstev in 200.000 evrov kredita. Ta kredit lahko pri 25 letih in 3,2-odstotni obrestni meri pomeni približno 969 evrov mesečnega obroka ter več kot 90.000 evrov plačil nad glavnico.

Stanovanje za 300.000 evrov ob podobnih predpostavkah pomeni približno 60.000 evrov lastnega denarja in 240.000 evrov kredita. Obrok je že okoli 1.163 evrov.

In če se obrestne mere, kot trenutno opozarja Banka Slovenije, znova obračajo navzgor, postaja vsak nadaljnji dvig cen še težje nadomestiti z zadolževanjem.

Prav zato vprašanje slovenskega stanovanjskega trga ni več samo, koliko stane kvadratni meter.

Vse bolj je vprašanje, koliko let mora nekdo varčevati za prvi polog, koliko desetletij nato odplačevati kredit in ali lahko z običajno plačo sploh pride skozi vrata banke.

Za vse več ljudi se meja med »želim kupiti stanovanje« in »lahko kupim stanovanje« ne določa več pri nepremičninskem oglasu. Določi se veliko prej – pri višini plače, prihrankih in bančnem izračunu kreditne sposobnosti.

 

Spletno uredništvo Naša Dolenjska