Sosedi sta si prilastili del skupnega hodnika: Lahko etažni lastniki po več letih zahtevajo plačilo?
V eni od ljubljanskih večstanovanjskih stavb se je odprlo vprašanje, ki bi lahko zanimalo številne lastnike stanovanj. Dve stanovalki sta pred leti zaprli približno devet kvadratnih metrov skupnega hodnika in prostor začeli uporabljati kot del svojih stanovanj. Sosedje so se s tem takrat ustno strinjali, vendar razmerja niso formalno uredili. Zdaj se sprašujejo, ali lahko zahtevajo plačilo za preteklo uporabo in komu teh devet kvadratnih metrov pravzaprav pripada. Odgovor ni tako preprost, saj je treba razlikovati med dovoljenjem za uporabo skupnega prostora in njegovim pravnim prenosom v zasebno last.
Devet kvadratnih metrov, ki je postalo del dveh stanovanj
Spor, predstavljen v pravni svetovalnici portala Deloindom.si, se nanaša na skupni hodnik v večstanovanjski stavbi v Ljubljani. Po opisu primera sta dve stanovalki pred leti del hodnika, velik približno devet kvadratnih metrov, fizično zaprli in ga začeli uporabljati kot del svojih stanovanj. Drugi stanovalci na istem nadstropju so jima takrat dali ustno soglasje, vendar dogovor ni bil zapisan v pogodbi in ni bil ustrezno zemljiškoknjižno urejen.
Takšna ureditev lahko več let deluje brez večjih težav, zlasti če drugi stanovalci zaprtega dela hodnika ne potrebujejo za vsakodnevno uporabo. Toda položaj se lahko spremeni, ko pride do menjave lastnikov stanovanj, prenove stavbe ali razprave o pravični uporabi skupnih prostorov. Takrat postane pomembno vprašanje, ali je bil prostor zgolj dan v uporabo ali pa so lastniki nameravali trajno spremeniti njegov pravni status.
V obravnavanem primeru se je pojavila predvsem dilema o finančnem nadomestilu. Če dve stanovalki že vrsto let uporabljata prostor, ki je po dokumentaciji še vedno skupen, ali lahko drugi etažni lastniki zahtevajo plačilo za pretekla leta? In ali ustno soglasje, ki so ga nekoč dali sosedje, pomeni, da so se takšni možnosti odpovedali?
Za odgovor je treba najprej ugotoviti, kaj je v stavbi dejansko skupna lastnina, kdo je upravičen odločati o njeni uporabi in kakšna je bila vsebina prvotnega dogovora.
Skupni hodnik ni last samo stanovalcev enega nadstropja
Po Stvarnopravnem zakoniku etažna lastnina vključuje lastnino posameznega dela stavbe in solastnino skupnih delov. Med skupne dele praviloma sodijo stopnišča, hodniki, skupni vhodi, konstrukcijski deli stavbe in drugi prostori, namenjeni skupni rabi.
Pomembno je, da skupni hodnik ni nujno v lasti samo tistih stanovalcev, ki živijo neposredno ob njem. Če gre za splošni skupni del stavbe, so njegovi solastniki praviloma vsi etažni lastniki, njihovi deleži pa so povezani z lastništvom posameznih stanovanj. Drugače je lahko, če je prostor pravno opredeljen kot posebni skupni del, namenjen samo nekaterim stanovanjem.
To pomeni, da ustno dovoljenje nekaj sosedov na istem nadstropju samo po sebi še ne dokazuje, da so bile izpolnjene vse zahteve za trajno spremembo uporabe ali lastništva. Če so bili solastniki hodnika tudi drugi etažni lastniki, je treba preveriti, ali so bili z dogovorom seznanjeni in ali so z njim ustrezno soglašali.
Pravnik mora zato pri takšnem primeru najprej pregledati zemljiškoknjižno stanje, pogodbo o medsebojnih razmerjih, morebitne načrte etažne lastnine in druge dokumente, iz katerih je razvidno, kakšen status ima sporni del hodnika.
Ali ustno soglasje sploh kaj velja?
Ustni dogovor ni nujno brez vsakršnega pravnega pomena. Če so etažni lastniki pred leti dovolili uporabo prostora, je to lahko pomembna okoliščina pri presoji, ali je bila uporaba dovoljena in pod kakšnimi pogoji. Vendar takšno dovoljenje ni enakovredno formalnemu prenosu lastninske pravice.
Stanovanjski zakon za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli večstanovanjske stavbe zahteva soglasje vseh etažnih lastnikov. Če naj bi del skupnega hodnika trajno postal sestavni del dveh stanovanj, zato praviloma ne zadostuje ustni dogovor med nekaj sosedi. Potrebna je ustrezna pravna ureditev, ki lahko vključuje pogodbo, spremembo podatkov o posameznih in skupnih delih ter zemljiškoknjižni vpis.
Pomembno je tudi razlikovanje med dovoljenjem za uporabo in dovoljenjem za gradbeni poseg. Sosedje lahko določeno uporabo prostora dopuščajo, ne da bi se s tem strinjali tudi s trajnim zaprtjem hodnika ali spremembo lastniških razmerij. Prav tako morebitno dovoljenje za izvedbo določenih del ne pomeni samodejnega prenosa lastništva.
Če se je prostor dejansko združil s stanovanjema, njegov pravni status pa je ostal nespremenjen, lahko nastane neskladje med dejanskim stanjem in uradno dokumentacijo stavbe. To lahko povzroča težave pri prodaji stanovanj, urejanju površin, vzdrževanju skupnih delov in odločanju o prihodnjih posegih.
Lahko sosedje zahtevajo plačilo za nazaj?
To je najpomembnejše vprašanje celotnega primera. Načeloma lahko v določenih okoliščinah pride v poštev zahtevek za nadomestilo zaradi uporabe tuje oziroma skupne stvari, vendar pravica do plačila ni samodejna. Prav tako ni pravilno sklepati, da je zahtevek vedno izključen zgolj zato, ker pred leti ni bila podpisana pogodba o plačevanju najemnine.
Obligacijski zakonik ureja tudi primere, ko nekdo uporablja tujo stvar v svojo korist. V takšnih okoliščinah lahko pride v poštev zahtevek za povrnitev koristi od uporabe, pogosto imenovan uporabnina. Vendar je treba pri vsakem konkretnem primeru ugotoviti, ali je bila uporaba neupravičena, ali so jo drugi lastniki dovolili in kakšne pravice so s tem pridobili oziroma ohranili.
Če so etažni lastniki stanovalkama izrecno dovolili brezplačno uporabo hodnika za nedoločen čas, bi bilo naknadno uveljavljanje plačila za obdobje, ko je takšno dovoljenje veljalo, lahko precej težje. Če pa soglasje ni bilo dano s strani vseh upravičenih lastnikov, je bilo omejeno ali je bilo pozneje preklicano, se lahko pravna presoja bistveno spremeni.
Pri zahtevkih za pretekla obdobja je pomembno tudi zastaranje. Za številne civilnopravne terjatve velja splošni petletni zastaralni rok, vendar so lahko glede na pravno podlago zahtevka in njegove značilnosti pomembna tudi posebna pravila. Zato ni mogoče preprosto zahtevati poljubno visokega zneska za vsa pretekla desetletja, ne da bi preverili čas nastanka posameznih terjatev.
O upravičenosti do plačila bi bilo mogoče zanesljiveje presoditi šele po pregledu dokumentacije in okoliščin uporabe. Sam podatek, da sta stanovalki uporabljali devet kvadratnih metrov hodnika, za izračun morebitne uporabnine še ne zadostuje.
Koliko bi bilo lahko vrednih devet kvadratnih metrov?
Če bi etažni lastniki dosegli dogovor o plačilu za nadaljnjo uporabo prostora, bi morali določiti tudi primerno višino nadomestila. Pri tem ni nujno pravilno uporabiti enake cene na kvadratni meter, kot velja za najem samostojnega stanovanja v Ljubljani.
Skupni hodnik namreč nima nujno enake uporabne in tržne vrednosti kot običajen stanovanjski prostor. Njegova vrednost je odvisna od tega, ali ga je mogoče uporabljati samostojno, ali ima naravno svetlobo, kakšna je njegova funkcija in koliko dejansko povečuje uporabnost stanovanj, ki sta ga prevzeli v uporabo.
Če bi prišlo do sodnega spora, bi bilo lahko za določitev primernega nadomestila potrebno strokovno vrednotenje. Sodišče bi ob tem upoštevalo pravno podlago zahtevka in okoliščine konkretnega primera, ne zgolj površine hodnika.
Etažni lastniki se lahko tudi sporazumejo o enkratnem plačilu za trajno ureditev prostora, o rednem nadomestilu za uporabo ali o drugi rešitvi, ki je sprejemljiva za vse upravičene lastnike. Toda pri trajnem prenosu skupnega prostora v posamezno lastnino je treba upoštevati strožja pravila kot pri začasnem dogovoru o njegovi uporabi.
Kaj če se sosedje ne morejo dogovoriti?
Prvi korak bi moral biti pregled dokumentacije in poskus sporazumne rešitve. Etažni lastniki lahko skupaj z upravnikom preverijo, kako je sporni prostor evidentiran, ali obstajajo zapisniki preteklih sestankov, pisna soglasja, pogodbe ali drugi dokazi o dogovoru. Koristno je tudi ugotoviti, kdo je prostor dejansko uporabljal, od kdaj in ali so se pogoji uporabe skozi leta spreminjali.
Če se izkaže, da gre za skupni del stavbe, ki je bil zaprt brez ustrezne pravne podlage, lahko etažni lastniki zahtevajo ureditev razmerja. Ena možnost je sklenitev dogovora o nadaljnji uporabi, druga formalna sprememba lastniških razmerij, tretja pa vzpostavitev prejšnjega stanja, če so za to izpolnjeni pravni pogoji.
Kadar sporazum ni mogoč, lahko pridejo v poštev sodni postopki. Od konkretnih okoliščin je odvisno, ali bi lastniki uveljavljali varstvo solastninske pravice, odstranitev nedovoljenega posega, ureditev razmerij med etažnimi lastniki ali plačilo uporabnine.
Pomembno pa je, da etažni lastniki ne poskušajo sami odstranjevati pregrad, menjavati ključavnic ali posegati v prostor brez ustrezne pravne podlage. Takšno ravnanje bi lahko povzročilo dodatne spore in odprlo nova vprašanja glede posesti ter odgovornosti za morebitno škodo.
Kakšna je vloga upravnika stavbe?
Upravnik ima pri takšnih sporih pomembno organizacijsko in upravljavsko vlogo. Pomaga lahko pridobiti dokumentacijo, sklicati sestanek etažnih lastnikov, pripraviti predloge sklepov in urediti komunikacijo med vpletenimi. Če je treba sprejeti odločitev o skupnem prostoru, mora biti postopek usklajen s pravili odločanja etažnih lastnikov.
Vendar upravnik praviloma ne more sam odločiti, da bo del skupnega hodnika postal zasebna last dveh stanovalk. Prav tako ne more brez ustreznega pooblastila samovoljno določiti, koliko morata plačati drugim lastnikom za preteklo uporabo.
Če gre za spremembo razmerja med skupnimi in posameznimi deli stavbe, je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Pri drugih posegih in odločitvah so lahko predpisane drugačne večine, zato je treba najprej pravilno opredeliti, kakšna odločitev se sploh sprejema.
Upravnik lahko torej pomaga pri iskanju rešitve, ne more pa nadomestiti soglasja lastnikov ali sodne odločbe, kadar je ta potrebna.
Pomembno je tudi vprašanje požarne varnosti
Zapiranje skupnih hodnikov ne odpira samo lastninskopravnih vprašanj. V določenih primerih lahko poseg vpliva tudi na evakuacijske poti, dostop do skupnih instalacij, požarno varnost in možnost izvajanja vzdrževalnih del.
Če je hodnik del predvidene evakuacijske poti ali omogoča dostop do opreme, ki jo potrebujejo vsi stanovalci oziroma intervencijske službe, lahko njegovo zaprtje povzroči dodatne težave. V takšnih primerih zgolj soglasje etažnih lastnikov morda ne zadostuje, saj je treba upoštevati tudi gradbene in požarnovarnostne predpise.
Iz opisa ljubljanskega primera ni razvidno, ali je zaprtje devetih kvadratnih metrov kakorkoli vplivalo na evakuacijo, dostopnost ali skupne instalacije. Zato ni mogoče trditi, da je bil poseg tudi s tega vidika nedovoljen. Vsekakor pa je to eno od vprašanj, ki bi ga bilo smiselno preveriti pred dokončno pravno ureditvijo.
Prav zaradi takšnih posledic zakonodaja pri posegih v skupne dele stavbe zahteva ustrezne postopke. Ti niso namenjeni zgolj formalnostim, temveč tudi varovanju pravic drugih lastnikov in zagotavljanju varne uporabe stavbe.
Kaj lahko storijo etažni lastniki v podobnem položaju?
Primer iz Ljubljane ni nujno osamljen. V številnih starejših večstanovanjskih stavbah so se skozi desetletja posamezni skupni prostori začeli uporabljati drugače, kot je bilo prvotno predvideno. Ponekod so stanovalci zaprli dele hodnikov, drugje so si uredili shrambe, dodatne vhode ali prostore za izključno uporabo.
Če so bili takšni posegi izvedeni brez ustreznih listin, lahko težave nastanejo šele po več letih. Posebej pogosto se vprašanja odprejo ob menjavi lastnikov, saj novi etažni lastniki morda niso sodelovali pri prvotnem dogovoru in ne poznajo razlogov, zaradi katerih so njihovi predhodniki določeno uporabo dovolili.
Za reševanje takšnih primerov je pomembno, da se najprej ugotovi pravni status prostora, nato vsebina morebitnih dogovorov in šele zatem možnosti za plačilo ali spremembo uporabe. Če lastniki želijo, da prostor ostane v izključni uporabi določenih stanovanj, je smiselno razmerje urediti pisno in na način, ki ustreza zakonodaji.
Kadar pa obstajajo resna nesoglasja glede pretekle uporabe, višine nadomestila ali lastništva, je priporočljiv posvet s pravnikom, ki lahko pregleda konkretno dokumentacijo in oceni možnosti uspeha posameznega zahtevka.
Ustni dogovor še ne pomeni, da je hodnik postal zasebna last
Osrednje sporočilo ljubljanskega primera je, da je treba jasno razlikovati med dejansko uporabo prostora in njegovo pravno pripadnostjo. Če sta stanovalki del skupnega hodnika zaprli in ga uporabljali kot del svojih stanovanj, to samo po sebi še ne pomeni, da sta postali tudi njegovi lastnici.
Po drugi strani pa ustno dovoljenje drugih stanovalcev ni nepomembno. Lahko vpliva na presojo upravičenosti uporabe in na vprašanje, ali je mogoče za preteklo obdobje zahtevati finančno nadomestilo. Prav zato brez vpogleda v dokumentacijo in okoliščine prvotnega dogovora ni mogoče podati dokončnega odgovora.
Etažni lastniki lahko v določenih primerih zahtevajo ureditev uporabe skupnega prostora in tudi plačilo nadomestila, vendar takšna pravica ni avtomatična. Devet kvadratnih metrov hodnika je morda na prvi pogled majhna površina, a lahko zaradi neurejenega lastništva in večletne uporabe postane razlog za precej zapleten pravni spor.
