Pucelj problematizira prodajo Suhokranjskega doma, občina odgovarja z dokumenti: Prodali so breme, sredstva pa namenjajo Žužemberku

Javne kritike prodaje nekdanjega Suhokranjskega doma v Poreču so naletele na odločen odziv Občine Žužemberk. Potem ko je Darko Pucelj na družbenih omrežjih problematiziral prodajo občinske nepremičnine v središču priljubljenega hrvaškega turističnega mesta in jo primerjal z nepremičninskimi načrti Mestne občine Novo mesto, je občina predstavila dokumentacijo o prodajnem postopku.

Ta razkriva okoliščine, ki jih pri takšnih primerjavah ni mogoče prezreti: nepremičnina ni imela dodatnega zemljišča, bila je zasedena, potrebna obnove, njena prodaja pa je potekala na javni dražbi s štirimi dražitelji.

Prav zaradi javno izraženih očitkov in vprašanj o gospodarnosti prodaje smo se za dodatna pojasnila obrnili neposredno na Občino Žužemberk. Zanimalo nas je predvsem, kako je potekal prodajni postopek, na kakšni podlagi je bila določena vrednost nepremičnine, koliko zainteresiranih kupcev je sodelovalo na javni dražbi in katere okoliščine so vplivale na odločitev o prodaji.

Občina se je na naša vprašanja odzvala s podrobnimi odgovori in nam posredovala tudi uradno dokumentacijo, vključno s cenitvenim poročilom in zapisnikom javne dražbe, s katero razpolagamo v uredništvu. Na podlagi prejetih pojasnil in dokumentov lahko javnosti predstavimo celovitejšo sliko prodaje ter dejstva, ki so za objektivno presojo ravnanja občine bistvenega pomena.

Pucelj izpostavlja bližino morja, občina pa dejansko stanje nepremičnine

Polemika se je razvila po javni objavi Darka Puclja, v kateri je opozoril na prodajo nekdanjega Suhokranjskega doma v Poreču. Posebej je poudaril, da gre za nepremičnino v središču mesta, približno sto metrov od morja, njeno prodajno ceno pa postavil ob bok načrtovanemu nakupu nekdanje Müllerjeve stavbe v Novem mestu. Napovedal je tudi preverjanje lastništva v hrvaški zemljiški knjigi, ob tem pa izpostavil še domnevni davčni dolg kupca.

Takšna objava lahko pri bralcu ustvari vtis, da se je občina odpovedala izjemno dragoceni nepremičnini, ne da bi pri tem ustrezno zaščitila interese občanov. Toda bližina morja sama po sebi še ne pove, koliko je določen objekt dejansko vreden. Pri nepremičninah so pomembni tudi njihova starost, tehnično stanje, uporabnost, pravni položaj, pripadajoče zemljišče in stroški, potrebni za nadaljnjo uporabo.

Prav na te okoliščine opozarja Občina Žužemberk, ki zavrača namigovanja, da bi bila prodaja izvedena brez ustrezne cenitve ali mimo javnega postopka. Občina poudarja, da je bila cenitev javno objavljena, nepremičnina pa ponujena na javni dražbi, na kateri je lahko sodeloval vsak zainteresirani kupec, ki je izpolnjeval razpisne pogoje.

Brez dvorišča, brez parkirišča in s potrebo po obnovi

Ena ključnih okoliščin, ki je v razpravi o vrednosti nekdanjega Suhokranjskega doma ne gre spregledati, je zemljišče. Objekt na Eufrazijevi ulici 33 in 35 stoji v starem mestnem jedru Poreča, vendar nima niti kvadratnega metra dodatnega pripadajočega zemljišča zunaj stavbišča. Zemljišče pod stavbo meri 121 kvadratnih metrov, vhod pa vodi neposredno na javno ulico.

To pomeni, da nepremičnina nima lastnega dvorišča, vrta ali parkirišča. Čeprav je lega v zgodovinskem središču turističnega mesta privlačna, so možnosti uporabe takšnega objekta precej drugačne kot pri sodobnih apartmajskih hišah z urejeno okolico, terasami, zasebnimi parkirnimi mesti ali bazeni. Primerjava zgolj na podlagi lokacije ali oglaševane cene na kvadratni meter zato ne more biti zanesljivo merilo.

Nekdanji Suhokranjski dom je obsegal petnajst manjših apartmajev v velikosti 20-24 kvadratnih metrov, objekt pa je bil potreben obsežne obnove. Za občino bi njegovo ohranjanje pomenilo nadaljnje vlaganje javnih sredstev v nepremičnino na Hrvaškem, pri čemer bi bilo treba poleg prenove zagotavljati tudi vzdrževanje in upravljanje. Pri odločanju o prodaji zato ni bilo pomembno zgolj vprašanje, koliko bi lahko bil objekt nekoč vreden po obnovi, temveč tudi, koliko denarja bi bilo treba vanj predhodno vložiti.

Občina je morala presoditi, ali je dolgoročno smiselno ohranjati takšno premoženje ali pa njegovo vrednost usmeriti v projekte, ki bodo neposredno koristili prebivalcem Žužemberka. Odločitev za prodajo je zato mogoče razumeti tudi kot razbremenitev občinskega proračuna prihodnjih stroškov.

Javni postopek, štirje dražitelji in cena nad cenitvijo

Da prodaja ni bila izvedena za zaprtimi vrati, potrjuje uradni zapisnik javne dražbe. Prva dražba, objavljena marca 2023, ni bila uspešna, zato je občina maja istega leta objavila drugo. Ta je bila izvedena 5. julija 2023, vodil pa jo je odvetnik Andrej Turk.

Na dražbo so se prijavili štirje dražitelji: Finalda Invest, Konstrukting Adria, Janez Kuhar, s. p., in Neptor. Vsi so predhodno vplačali zahtevano varščino in izpolnjevali pogoje za sodelovanje. Najvišjo ponudbo je oddala družba Konstrukting Adria iz Poreča, ki je za celoten objekt ponudila 758.000 evrov, kar je 25.000 evrov več od ocenjene vrednosti nepremičnine.

Pomembno je, da se je prodajal celoten objekt po načelu »videno – kupljeno«, ne pa posamezni apartmaji po vnaprej določeni ceni za kvadratni meter. Zainteresirani kupci so imeli možnost ogleda in lastne presoje stanja nepremičnine. Dosežena cena je bila tako rezultat javnega prodajnega postopka, v katerem je sodelovalo več zainteresiranih dražiteljev.

Ti podatki so pomemben odgovor na javne očitke. Občina ni samovoljno določila cene in nepremičnine brez javnega postopka prepustila izbranemu kupcu, temveč je izhajala iz strokovne cenitve ter izvedla javno dražbo. Prav takšen postopek omogoča, da se ponudbe zainteresiranih kupcev preizkusijo na trgu.

Najemnica ni zapustila objekta, čeprav ji je pogodba potekla

Pri prodaji pa je obstajala še ena resna ovira, ki je ni mogoče zanemariti. Najemna pogodba nekdanji najemnici je potekla že decembra 2022, vendar objekta ni zapustila. Zaradi tega so sledili sodni postopki, ki so zapletli prevzem nepremičnine in vplivali na dokončno izpolnitev kupčevih obveznosti.

To pomeni, da občina ni prodajala praznega objekta, ki bi ga kupec lahko takoj prevzel, prenovil in začel uporabljati. Kupec je moral računati na pravni zaplet, časovno negotovost in okoliščine, povezane s prevzemom posesti. Takšna nepremičnina je za kupca drugačna naložba od objekta, ki je prost bremen in takoj razpoložljiv.

Občina je pojasnila, da je družba Konstrukting Adria preostanek kupnine poravnala 18. marca 2026, s čimer je bila skupaj s predhodno vplačano varščino kupnina v celoti plačana. Poznejše plačilo je bilo povezano s sodnimi postopki z nekdanjo najemnico.

Prav zaradi tega je pomembno ločiti čas prodaje od časa dokončnega plačila. Cena je bila dosežena na javni dražbi leta 2023, ko so veljale takratne tržne razmere. Današnjih cen nepremičnin zato ni mogoče preprosto uporabiti za presojo, ali je bila prodaja pred več kot tremi leti gospodarna.

Primerjava z Novim mestom ne pove celotne zgodbe

Pucelj je v svoji objavi prodajo objekta v Poreču povezal z načrtovanim nakupom nekdanje Müllerjeve stavbe v Novem mestu. Toda takšna primerjava brez dodatnega pojasnila lahko bolj zavaja kot razjasnjuje. Gre za nepremičnini v različnih mestih in državah, z različnimi nameni uporabe, različnim stanjem in različnima časovnima okvirjema.

Še posebej pomembno je, da se pri Suhokranjskem domu presoja cena, dosežena leta 2023, medtem ko se pri nepremičninskih načrtih v Novem mestu govori o sedanjih razmerah. Neposredno primerjanje teh zneskov, brez upoštevanja razvoja trga in lastnosti posamezne stavbe, ne more biti podlaga za resno oceno gospodarnosti.

Občina Žužemberk ob tem poudarja, da je treba odločitve o javnem premoženju presojati širše. Pri prodaji niso pomembni samo lokacija in potencialna vrednost nepremičnine, temveč tudi njeno dejansko stanje, stroški vzdrževanja, možnosti uporabe in dolgoročne potrebe občine.

Pucelj je v objavi omenil tudi domnevni davčni dolg kupca na Hrvaškem. Takšne navedbe so ločeno vprašanje od samega poteka dražbe in dosežene cene. Uradni zapisnik potrjuje, kdo je na dražbi sodeloval in kdo je oddal najvišjo ponudbo, občina pa je potrdila, da je kupec svojo kupninsko obveznost v celoti izpolnil.

Namesto vlaganj v Poreč sredstva za potrebe Žužemberka

V odzivu na javne kritike občina posebej poudarja, da mora pri upravljanju premoženja izhajati iz koristi domačega okolja. Prodaja objekta v Poreču je po njenem pojasnilu del širšega premisleka o tem, katero premoženje je smiselno ohranjati in katero je bolje preoblikovati v sredstva za pomembnejše občinske naložbe.

Med ključnimi prednostnimi nalogami je ureditev ustrezne občinske stavbe v Žužemberku. Namesto nadaljnjega vlaganja v starejši apartmajski objekt na Hrvaškem želi občina sredstva usmerjati v nepremičnine in infrastrukturo, ki bodo dolgoročno služile občanom. Takšna odločitev ne pomeni nujno izgube premoženja, temveč lahko pomeni njegovo gospodarnejšo uporabo.

Občina ob tem opozarja tudi na prizadevanja za uveljavitev predkupne pravice pri strateško pomembnih zemljiščih ob žužemberškem gradu, ki so v lasti Kmetijske zadruge Trebnje-Krka. Gre za vprašanje prihodnjega razvoja kraja in zagotavljanja prostora za potrebe lokalne skupnosti.

Prav tu se pokaže bistvena razlika med ohranjanjem nepremičnine zaradi njene privlačne lokacije in odgovornim upravljanjem občinskega premoženja. Za občane ni najpomembnejše, da ima občina v lasti apartmaje ob hrvaški obali, temveč da razpoložljivo premoženje čim bolje podpira razvoj Žužemberka, njegove javne storitve in potrebe prebivalcev.

Kritika je legitimna, toda dejstev ni mogoče preskočiti

Občina Žužemberk poudarja, da so javna vprašanja in kritika odločitev občinskega vodstva legitimni. Toda javna razprava o prodaji premoženja mora temeljiti na preverljivih podatkih in upoštevati vse okoliščine, ki so vplivale na odločitev.

V primeru Suhokranjskega doma dokumentacija kaže, da je občina pred prodajo pridobila strokovno cenitev, izvedla javni postopek in dosegla ponudbo nad ocenjeno vrednostjo. Hkrati se je odpovedala objektu, ki je bil zaseden, potreben obnove in brez dodatnega zemljišča, njegovo nadaljnje lastništvo pa bi pomenilo tudi prihodnje obveznosti.

Pucelj ima pravico postavljati vprašanja o ravnanju z občinskim premoženjem. Vendar bližina morja, primerjava z drugačno nepremičnino v Novem mestu in namigovanja o kupcu sami po sebi še ne dokazujejo, da je bila prodaja škodljiva. Za takšno ugotovitev bi bilo treba pokazati, da je občina glede na stanje objekta in razmere leta 2023 lahko dosegla bistveno ugodnejše pogoje.

Dokumenti za zdaj podpirajo drugačno sliko: občina je za zahtevno nepremičnino izvedla javno dražbo, dosegla ceno nad cenitvijo in se odločila sredstva usmeriti v potrebe domače skupnosti. To so konkretne okoliščine, ki jih pri presoji prodaje ni mogoče odpraviti z nekaj odmevnimi primerjavami na družbenih omrežjih.

Spletno uredništvo Naša Dolenjska