Milijoni za rabljena stanovanja: Najdražje prodal eden najbogatejših Slovencev, cene pa še naprej podirajo rekorde

Za rabljena stanovanja v Ljubljani kupci plačujejo zneske, ki so bili še pred nekaj leti rezervirani predvsem za prestižne vile. V prestolnici so letos zabeležili že 86 poslov z rabljenimi nepremičninami, vrednimi več kot pol milijona evrov, najdražje prodano stanovanje pa je povezano z enim najbogatejših Slovencev. Toda milijonske kupnine so le vrh nepremičninskega trga, na katerem se je srednja cena kvadratnega metra rabljenega stanovanja povzpela na rekordnih 5.630 evrov. Za običajno 60 kvadratnih metrov veliko stanovanje bi tako po tej ceni potrebovali skoraj 338 tisoč evrov.

Ljubljanski nepremičninski trg vse bolj razkriva dva različna svetova. V prvem se sklepajo posli, vredni več sto tisoč evrov ali celo milijone, v drugem pa se kupci, ki iščejo prvi dom, soočajo s cenami, ki zahtevajo visoke prihranke in dolgoročno zadolževanje. Najnovejši podatki Geodetske uprave Republike Slovenije (Gurs) kažejo, da se rast cen kljub že doseženim rekordom ni ustavila.

Po poročanju Dela, ki je danes objavilo pregled najdražjih prodaj rabljenih stanovanj v Ljubljani, je bilo v letošnjem letu sklenjenih že 86 poslov z rabljenimi nepremičninami, katerih vrednost je presegla 500.000 evrov. Med prodajalci najdražjih nepremičnin se je znašel tudi eden najbogatejših Slovencev. Takšni posli niso značilni za povprečnega kupca, vendar kažejo, kako visoko so se povzpele cene na najdražjem delu ljubljanskega trga.

Še zgovornejši je pogled na širšo sliko. Leta 2019 je bilo treba za kvadratni meter rabljenega stanovanja v Ljubljani odšteti približno 2.800 evrov, danes pa srednja cena presega 5.600 evrov. V približno sedmih letih se je tako skoraj podvojila. Za marsikoga, ki je nakup stanovanja odlagal v pričakovanju ugodnejših razmer, je to pomenilo, da se je želena nepremičnina cenovno še bolj oddaljila.

Za stanovanje v Trnovem kar 1,3 milijona evrov

Kako visoko segajo dejanske kupnine, razkriva Gursovo poročilo o nepremičninskem trgu za prvo polovico leta 2026. Najdražje stanovanje, evidentirano v tem obdobju, je bilo prodano v ljubljanskem Trnovem. Kupec je zanj skupaj s parkirnimi mesti v skupni garaži odštel približno 1,3 milijona evrov.

Stanovanje je merilo okoli 250 kvadratnih metrov, od tega približno 190 kvadratnih metrov uporabne površine. Že sam obseg nepremičnine kaže, da gre za povsem drugačen segment trga od običajnih dvo- ali trisobnih stanovanj, ki jih iščejo družine. Pri takšnih nepremičninah na vrednost poleg velikosti vplivajo tudi lokacija, kakovost objekta, parkirna mesta in druge značilnosti.

Še višjo ceno na kvadratni meter uporabne površine je doseglo novejše stanovanje v središču Ljubljane. Prodano je bilo za približno 11.800 evrov na kvadratni meter. To je več kot dvakratnik srednje cene rabljenih stanovanj v prestolnici.

Takšne kupnine kažejo, da na ljubljanskem trgu obstaja skupina kupcev, ki je pripravljena za izbrane nepremičnine plačati bistveno več od običajnih cen. Vendar iz posameznih rekordnih poslov ni mogoče sklepati, da so tako visoke cene značilne za vsa stanovanja v mestu.

Leta 2019 je kvadrat stal 2.800 evrov, danes že 5.630

Podatek, ki najbolj nazorno pokaže razsežnost podražitev, ni milijonska prodaja, temveč sprememba cen običajnih rabljenih stanovanj. Po podatkih Gursa je srednja cena kvadratnega metra v Ljubljani v prvi polovici leta 2026 dosegla 5.630 evrov, medtem ko se je leta 2019 gibala okoli 2.800 evrov.

To pomeni, da bi za 60 kvadratnih metrov veliko stanovanje po takratni orientacijski ceni potrebovali približno 168.000 evrov, po današnji srednji ceni pa že 337.800 evrov. Razlika znaša skoraj 170.000 evrov. Seveda gre za ponazoritev spremembe cenovne ravni, ne za primerjavo prodajne cene istega stanovanja v dveh obdobjih.

Koliko danes pomeni 5.630 evrov za kvadratni meter?

Izračuni temeljijo na srednji ceni rabljenih stanovanj v Ljubljani v prvem polletju 2026. Dejanske kupnine se razlikujejo glede na lokacijo, stanje, starost in druge lastnosti nepremičnine.

Posebej pomembno je, da je 5.630 evrov mediana, ne aritmetično povprečje. To pomeni, da je bila polovica upoštevanih stanovanj prodana po nižji, polovica pa po višji ceni na kvadratni meter. Gre torej za kazalnik dejansko doseženih cen na trgu, ne za oglaševane zneske, pri katerih lahko prodajalci postavijo tudi precej višja pričakovanja.

Največji skok cen prav v prestolnici

Ljubljana ni le najdražji stanovanjski trg v Sloveniji, temveč je v prvi polovici letošnjega leta zabeležila tudi najizrazitejšo rast cen med območji, ki jih spremlja Gurs. V primerjavi z drugo polovico leta 2025 so se rabljena stanovanja v prestolnici podražila za 11 odstotkov, medtem ko je bila rast na državni ravni osemodstotna.

Na Obali je srednja cena rabljenega stanovanja dosegla 5.070 evrov na kvadratni meter, v severni okolici Ljubljane pa 4.580 evrov. Tudi tam so stanovanja za številne kupce velik finančni zalogaj, vendar prestolnica ostaja izrazito najdražja.

Za primerjavo: srednja cena rabljenega stanovanja v Mariboru je v prvi polovici leta 2026 dosegla 3.010 evrov na kvadratni meter. Razlika med Ljubljano in Mariborom tako znaša 2.620 evrov na kvadratni meter. Pri 70 kvadratnih metrih to pomeni približno 183.400 evrov razlike, če za obe mesti uporabimo njuni srednji ceni.

Razlike so velike tudi znotraj posameznih mest. Stanovanje v starejšem bloku brez dvigala, z dotrajano opremo in na manj iskani lokaciji ne dosega enake cene kot prenovljeno stanovanje v središču ali novejšem objektu. Toda visoka splošna cenovna raven vpliva tudi na nepremičnine, ki ne sodijo med prestižne.

Zakaj cene ne padejo, čeprav so stanovanja že tako draga?

Na prvi pogled bi bilo mogoče pričakovati, da se bo rast cen ob tako visokih zneskih ustavila. Toda Gurs v najnovejšem poročilu ocenjuje, da obrata cen za zdaj ni pričakovati. Med razlogi navaja omejeno ponudbo novih stanovanj, visoke stroške gradnje, razmeroma visoko zaposlenost, rast plač in obseg stanovanjskega kreditiranja.

Pomemben del težave je ponudba. V Ljubljani se številna nova stanovanja prodajo oziroma rezervirajo že med gradnjo, nekatera celo pred njenim začetkom. Po dokončanju projektov zato pogosto ostanejo na voljo predvsem večja in dražja stanovanja, ki so za običajne kupce težje dosegljiva.

Novogradnje hkrati postavljajo novo cenovno raven. Po podatkih Gursa so se cene novih stanovanj v Ljubljani večinoma gibale med 6.000 in 8.000 evri na kvadratni meter, pri posameznih dražjih projektih pa so dosegle tudi 10.000 evrov ali več. Ob takšnih cenah novogradenj lahko tudi lastniki starejših stanovanj pričakujejo višje kupnine.

Na gibanje trga vplivajo še stanovanjska posojila. Gurs opozarja, da bi lahko zviševanje obrestnih mer ponovno zmanjšalo število nepremičninskih poslov. Toda manj transakcij še ne pomeni nujno nižjih cen. Če ponudba ostaja omejena, se lahko trg upočasni, ne da bi stanovanja postala občutno dostopnejša.

Za nakup stanovanja ni dovolj samo visoka plača

Ob pogledu na cene se postavlja vprašanje, kako naj mladi, družine in drugi kupci brez večjega premoženja sploh pridejo do lastnega doma. Pri stanovanju, vrednem 337.800 evrov, bi že 20-odstotni lastni vložek pomenil 67.560 evrov prihrankov, preostalih 270.240 evrov pa bi bilo treba financirati drugače, najpogosteje s kreditom.

To je zgolj računski primer, saj banke kreditno sposobnost in pogoje financiranja presojajo individualno. Poleg kupnine mora kupec računati še na morebitne stroške posredovanja, urejanja dokumentacije, opreme, obnove in druge izdatke. Stanovanje, ki na oglasu deluje še dosegljivo, lahko tako zahteva bistveno več sredstev, kot kaže sama prodajna cena.

Posebej zahtevno je za kupce, ki nimajo možnosti pomoči družine ali že obstoječe nepremičnine, s prodajo katere bi financirali novo. Visoke cene zato ne vplivajo na vse enako. Za nekoga je nakup stanovanja menjava premoženja, za drugega pa dolgoročen finančni projekt, ki ga brez zadostnih prihrankov in kreditne sposobnosti sploh ne more začeti.

Ob tem je treba razlikovati med rastjo cen nepremičnin in rastjo kupne moči prebivalstva. Čeprav so se plače v zadnjih letih zvišale, skorajšnja podvojitev cene kvadratnega metra v Ljubljani od leta 2019 kaže, kako hitro se je spremenila vrednost stanovanj na trgu.

Milijonski posli na eni strani, stanovanjska stiska na drugi

Najdražje prodaje stanovanj pritegnejo pozornost zaradi izjemnih zneskov, vendar razkrivajo le manjši del nepremičninske zgodbe. Veliko širše posledice ima dejstvo, da je tudi običajno rabljeno stanovanje v Ljubljani postalo izjemno drago.

Po podatkih Gursa je bila srednja cena rabljenega stanovanja na ravni Slovenije v prvi polovici leta 2026 3.520 evrov na kvadratni meter. Ljubljana je to raven presegala za več kot 2.100 evrov. Prestolnica tako ostaja mesto, kjer lahko že razmeroma majhno stanovanje doseže kupnino, ki drugod po državi zadostuje za precej večjo nepremičnino.

Najnovejši podatki kažejo tudi, da je nepremičninski trg kljub visokim cenam še vedno aktiven. V prvi polovici leta je bilo po začasnih ocenah Gursa v Sloveniji sklenjenih približno 15.500 kupoprodajnih pogodb v skupni vrednosti 1,84 milijarde evrov. V primerjavi s prejšnjim polletjem se je število poslov povečalo za približno šest odstotkov, njihova skupna vrednost pa za 13 odstotkov.

Visoke cene torej niso ustavile vseh nakupov. So pa vse večja ovira za tiste, ki stanovanja ne kupujejo kot naložbo ali nadgradnjo obstoječega premoženja, temveč zato, ker potrebujejo prostor za življenje.

Kje je meja, ko stanovanje postane nedosegljivo?

Podatek o 86 letošnjih poslih z rabljenimi nepremičninami nad pol milijona evrov kaže, da v Ljubljani obstaja trg za zelo drage nepremičnine. Posamezne milijonske kupnine in prodaje, povezane z najpremožnejšimi Slovenci, so njegov najbolj izpostavljeni del. Toda za razumevanje razmer na trgu je še pomembnejša cena, ki jo mora plačati povprečen kupec.

V sedmih letih se je srednja cena kvadratnega metra rabljenega stanovanja v prestolnici skoraj podvojila. Že 50 kvadratnih metrov po današnji srednji ceni pomeni več kot 280.000 evrov, večje družinsko stanovanje pa se hitro približa polovici milijona.

Najdražja ljubljanska stanovanja se prodajajo za milijone, vendar največja težava niso rekordne kupnine. Veliko pomembnejše je vprašanje, koliko prebivalcev si lahko še privošči povsem običajen dom.

Za zdaj uradni podatki ne napovedujejo preobrata. Dokler se razmerje med ponudbo, povpraševanjem in finančnimi zmožnostmi kupcev bistveno ne spremeni, bodo rekordne cene ostajale ena osrednjih značilnosti ljubljanskega nepremičninskega trga.

Spletno uredništvo