Ko sosed prestopi vse meje: Pravna rešitev, ki je še nobeno sodišče ni potrdilo
Etažni lastniki se pogosto znajdejo v zagati, ko eden od lastnikov ne izpolnjuje svojih obveznosti, uničuje skupno lastnino ali nadleguje sosede. Takšne situacije se zdijo brezizhodne, čeprav slovenska zakonodaja obravnava tudi takšne skrajne primere. Raziskali smo, kakšne možnosti imajo etažni lastniki in kako pogosto se te uporabljajo v praksi, pri čemer smo se posvetovali z odvetnikom Domnom Krištofom.
Možnosti v pravnem okviru
Slovensko pravo pozna institut izključitvene tožbe, ki omogoča etažnim lastnikom, da sprožijo postopek proti sosedu, če je sobivanje zaradi njegovih dejanj nevzdržno. Sodišče lahko v takih primerih odredi celo prodajo stanovanja motečega soseda. Stvarnopravni zakonik navaja, da morajo etažni lastniki pred vložitvijo tožbe sprejeti sklep o opominu kršitelja. Če se kršitve nadaljujejo, lahko sledi izključitvena tožba.
“Izključitvena tožba je skrajno sredstvo, ne pa orodje za discipliniranje motečega soseda,” je pojasnil odvetnik Domen Krištof. “Namenjena je varstvu skupnosti etažnih lastnikov v izjemnih primerih.”
Sodna praksa kaže, da so izključitvene tožbe redke in pogosto neuspešne. Odvetnik Krištof poudarja, da to odraža ravnotežje med varstvom skupnosti etažnih lastnikov in varstvom doma ter lastninske pravice. Izključitvena tožba je namenjena najtežjim primerom, kjer je sobivanje nevzdržno, vendar mora biti kršitev objektivno huda in dokazljiva.
Opomin kot nujni pogoj
Pred vložitvijo tožbe mora biti kršitelj opomnjen na kršitve. Opomin mora biti obrazložen in vročen tako, da se kršitelj lahko seznani z očitanimi kršitvami. Višje sodišče v Ljubljani je poudarilo, da mora biti vsebina opomina razumljiva, kar je ključno za uspeh izključitvene tožbe.
Višje sodišče v Celju je leta 2013 ocenilo, da dolgotrajno neplačevanje stroškov samo po sebi ne upravičuje prisilne prodaje stanovanja, saj so na voljo druga pravna sredstva za izterjavo dolgov.
Krištof pojasnjuje, da sodna praksa še ni izrekla jasne definicije nevzdržnosti, vendar meni, da bi to lahko vključevalo ponavljajoče se nasilje, resne grožnje ali namerno poškodovanje skupnih delov. Poudarja, da je pomemben vzorec kršitev, ne pa posamičen dogodek.
Zaradi bolezni ali drugačnosti nihče ne sme ostati brez doma
Krištof poudarja, da diagnoza ali nenavadno vedenje ne morejo biti razlog za izključitev. Če oseba zaradi zdravstvenega stanja ne razume opomina, pogoji za izključitev niso izpolnjeni. V takih primerih so predvideni drugi postopki, kot so zdravstveni ali socialnovarstveni.
Odvetnik Krištof svetuje, da etažni lastniki uporabijo pravno sredstvo, ki ustreza konkretni kršitvi. Za neplačane obveznosti je to izterjava, za trajno vznemirjanje negatorna tožba, za povzročeno škodo odškodninski zahtevek, za kršitve javnopravnih predpisov pa prijava pristojni inšpekciji. Pomembno je, da kršitve dokumentirajo in sproti obveščajo upravnika.
Izključitvena tožba ostaja skrajni ukrep, ki se uporablja le, ko vsa milejša sredstva odpovejo in je sobivanje z etažnim lastnikom objektivno nevzdržno.
